De spelregels voor onteigeningen veranderen. Voortaan krijgen eigenaars meer kansen om ernstig over de vergoeding te onderhandelen. Een akkoord daarover is cruciaal. Anders staat de eigenaar mogelijk voor jaren van onzekerheid.
De aanleg van een fietsostrade, de verbreding van een rijbaan, de uitbreiding van een bosgebied, de bouw van een brug. De overheid kan u om allerhande redenen onteigenen. Binnenkort – het is wachten op een uitvoeringsbesluit – veranderen in het Vlaams Gewest de spelregels die de overheid in acht moet nemen. In het Brussels en het Waals Gewest blijven de verouderde federale wetten van toepassing. Hoe zit de vork aan de steel?
De Vlaamse overheid, de provincies en de gemeenten. ‘Ook intercommunales, universiteiten, OCMW’s of havenbedrijven kunnen beslissen tot onteigening over te gaan’, zegt advocaat Michiel Deweirdt, actief in omgevings- en onteigeningsrecht. Net zoals nu is een onteigening maar mogelijk als dat noodzakelijk is, de onteigening in het algemeen belang gebeurt, de beslissing voldoende is gemotiveerd en de eigenaar billijk wordt vergoed.
De overheid moet rekening houden met de marktwaarde van uw eigendom en zal nagaan wat de verkoopprijs is van vergelijkbare panden of percelen in de omgeving.
Daarnaast kunt u aanspraak maken op een zogenaamde wederbeleggingsvergoeding. Dat is een compensatie om een gelijkwaardig onroerend goed te kunnen aanschaffen. Mogelijk moet u op zoek naar een nieuwe woning, waardoor u notariskosten en registratierechten moet betalen. ‘De wederbeleggingsvergoeding wordt berekend tegen een degressief tarief en kan gemakkelijk oplopen tot zo’n 20 procent van de onteigeningsvergoeding’, aldus Deweirdt.
Bij de onteigening van een bedrijf kan de bedrijfsleider een compensatie eisen omdat hij al zijn activiteiten moet verhuizen, inclusief de kosten nodig om (potentiële) klanten en leveranciers in te lichten.
Als slechts een deel van uw perceel wordt onteigend, kunt u een vergoeding vragen omdat het resterende deel in waarde vermindert. Ook voor een nieuwe afsluiting kunt u een vergoeding ontvangen.
‘Verder kan de eigenaar een vergoeding vragen voor de zogenaamde blokkeringsschade’, zegt Deweirdt: ‘Soms kan een eigenaar jaren geen kant uit. Hij kan zijn woning niet verkopen of verhuren. Wie wil in een huis wonen dat mogelijk wordt onteigend? Een onteigeningsbesluit is vijf jaar geldig. Als de overheid binnen die termijn niet tot effectieve onteigening overgaat, zit de eigenaar muurvast.’
Een onteigening gebeurt niet van de ene dag op de andere. In een eerste fase maakt de overheid een voorlopig onteigeningsbesluit op. De eigenaar krijgt dan te horen dat de overheid van plan is zijn eigendom te onteigenen. Ze moet dan meteen ook een bedrag voorstellen om de eigenaar te vergoeden. ‘In tegenstelling tot vroeger moet dat voorstel gedetailleerd zijn’, zegt Deweirdt. ‘Tot nu was de compensatie die de overheid voorstelde te nemen of te laten. Voortaan moet de overheid goed uitleggen hoe ze de vergoeding heeft begroot en moet ze de eigenaar de mogelijkheid bieden om over deelaspecten van de vergoeding te onderhandelen.’
Dan kan hij zijn bezwaren formuleren tijdens het openbaar onderzoek, dat 30 dagen duurt. De eigenaar wordt vooraf door de overheid op de hoogte gebracht dat het openbaar onderzoek start. Als ondanks bezwaren toch een definitief onteigeningsbesluit volgt, moet de eigenaar zich wenden tot de Raad voor Vergunningsbetwistingen om de onteigening aan te vechten. Die Raad beoordeelt alleen of de onteigeningsbeslissing correct tot stand is gekomen en of de onteigening het algemeen belang wel dient. Hij doet geen uitspraak over de vergoeding.
Als de onderhandelingen niet tot een compromis over de vergoeding leiden, moet de overheid zich tot de vrederechter wenden. De eigenaar kan de procedure niet zelf openen. De overheid heeft vijf jaar tijd om u voor de vrederechter te brengen als over de vergoeding geen vergelijk wordt getroffen. Hou er dus rekening mee dat u al die jaren in onzekerheid doorbrengt.
Zodra de procedure is aangespannen, heeft de vrederechter drie maanden om een uitspraak te doen over de geldigheid van de onteigeningsbeslissing.
Blijkt de beslissing geldig, dan stelt de vrederechter een deskundige aan om de waarde van uw eigendom te bepalen. De vrederechter is niet verplicht het advies van de deskundige te volgen. ‘U kunt in die procedure zelf ook een deskundige in de arm nemen om uw belangen te behartigen’, aldus Deweirdt. Dat kan nuttig zijn. ‘Een gerechtsdeskundige is geen garantie dat de waarde van uw eigendom billijk wordt begroot. Zo durven sommige deskundigen de marktwaarde van uw woning fors te verminderen alleen maar omdat het een oud pand betreft.’
Bron: Netto